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Die Bevölkerung Gelsenkirchens wuchs in den letzten Jahren auf über 265.000 Personen an.

• Dies ist erstaunlich, da langfristige Prognosen mit einer Schrumpfung rechneten, denn bis in die Mitte der 2010er Jahre schrumpfte und alterte die Gelsenkirchener Bevölkerung.

• Außerdem stieg der Anteil der Menschen mit Migrationshintergrund an.
  • Seit dem Jahr 2013 sorgte die vermehrte Zuwanderung aus dem Ausland für steigende Bevölkerungszahlen.
  • Dagegen verließen mehr Personen deutscher Staatsbürgerschaft Gelsenkirchen, als sich neu ansiedelten. Über 30 Prozent der Weggezogenen ließen sich in den umliegenden Gemeinden nieder.
  • In der Regel sind die Zugewanderten jüngere Menschen. Es ist davon auszugehen, dass dieser Zuzug den demographischen Wandel in Gelsenkirchen verzögert, aber nicht stoppt.
• Während der Wanderungssaldo deutlich positiv ausfiel, zeichnete der natürliche Saldo ein anderes Bild:
  • In Gelsenkirchen sterben mehr Menschen, als im gleichen Zeitraum geboren werden.
• Eine Verzögerung der Effekte des demographischen Wandels, die sich mit den Schlagwörten "weniger“, "älter“, "bunter“ zusammenfassen lassen, zeigte auch die stabile Entwicklung der Haushalte Gelsenkirchens.
  • Die Anzahl der Einpersonenhaushalte stieg an, während die Zahl der Mehrpersonenhaushalte abnahm.
  • Doch die Zuwanderung ausländischer Familienhaushalte kompensierte diesen Trend in einem Maß, dass die Haushaltsstruktur Gelsenkirchens seit dem Jahr 2010 relativ konstant blieb.

Die Auswirkungen des demographischen Wandels als gesellschaftlicher Megatrend lassen sich bereits beobachten und stellen die Akteure des Wohnungsmarktes vor besondere Herausforderungen: Da die Bevölkerung auf lange Sicht altert, schrumpft und diverser wird, steigt die Nachfrage nach Wohnraum mit bestimmten Qualitäten.

Charakteristisch für Gelsenkirchen sind das tendenziell höhere Alter des Wohnungsbestandes, der damit einhergehende Bedarf an Modernisierungsmaßnahmen und das geringe Preisniveau des Wohnungsmarkts.

Sowohl die Preise für Wohneigentum als auch die Mietpreise liegen im regionalen Vergleich niedrig.

• Die Preissteigerung seit dem Jahr 2010 verlief moderat, trotz verhaltener Bautätigkeit.
• Auf dem Mietwohnungsmarkt ist zu beobachten, dass vor allen Dingen kleinere Wohneinheiten teurer geworden sind.
• Darüber hinaus sank die Zahl der öffentlich geförderten Wohnungen zwischen 2010 und 2017 um über 4.000 auf weniger als 14.000.

Es ist davon auszugehen, dass etwa 6 Prozent der Wohnungen in Gelsenkirchen leer stehen.

• Im Vergleich zu den Vorjahren ist hier ein Rückgang um etwa 1 Prozent zu verzeichnen.
• Hauptsächlich sind Wohnungen in Mehrfamilienhäusern unbewohnt, die vor 1990 gebaut worden sind.
  • Neuere Wohnungen oder Ein- und Zweifamilienhäuser stehen deutlich seltener leer.

Trotz der erhöhten Leerstandsquote Gelsenkirchens und einer Bevölkerungsprognose, die eine langfristige Schrumpfung voraussagt, müssen noch ungenutzte Wohnbaupotenziale aktiviert sowie bestehender Wohnraum saniert oder auch abgerissen werden, um der Nachfrage nach bedarfsgerechtem und qualitativ neuwertigem Wohnraum gerecht zu werden.

• Dass viele Gelsenkirchener Bürgerinnen und Bürger ins direkte Umland abwandern, zeigt den Bedarf: Diese Menschen wollen Gelsenkirchen verbunden bleiben und gleichzeitig ihren Bedürfnissen gerecht leben.
• Ein Teil des Gelsenkirchener Wohnungsbestandes ist auf dem regulären Wohnungsmarkt nicht mehr vermittelbar, sodass eine Doppelstrategie aus Neubau und Instandsetzung am besten dazu geeignet ist, eine angemessene Wohnraumversorgung in Gelsenkirchen sicherzustellen.

Neben den Handlungsbedarfen, die sich dadurch ergeben, dass sich die Alters- sowie Haushaltsstruktur in Gelsenkirchen auf lange Sicht wandeln, stellen Problemimmobilien den hiesigen Wohnungsmarkt vor weitere Herausforderungen.

• Einige Eigentümerinnen und Eigentümer vernachlässigen notwendige Sanierungen ihrer Immobilien und vermieten diesen Wohnraum an diejenigen, die Probleme haben, sich am regulären Wohnungsmarkt zu behaupten.
• Diese Praktik fördert den Verfall einzelner Gebäude, die sich in der Folge negativ auf ihr Umfeld auswirken können.

Es ist nötig einen intensiven, anhaltenden Dialog mit den privaten Eigentümerinnen und Eigentümern der bebaubaren Flächen zu führen.

• So kann gewährleistet werden, dass eine zielgruppengerechte Entwicklung in der Praxis umgesetzt werden kann.
• Hierbei kommt der Schließung von Baulücken eine besondere Bedeutung zu.
  • Mit diesem Vorgehen kann qualitativer Wohnraum entwickelt werden - mit geringstmöglichem Flächenverbrauch und positivem Einfluss auf die Quartiere.
  • Daher baut die Stadt derzeit ein digitales Wohnbauflächenmonitoring auf, in dem zukünftig zu entwickelnde neue Wohnbauflächen bewertet werden.
    • Hierin werden Flächen von kleineren Baulücken bis zu Gebieten für größere neue Wohngebiete zu finden sein.
    • Dabei ist es wichtig, lokale Qualitätsstandards vorzugeben, die dafür sorgen, dass energieeffizient und klimagerecht gebaut wird.

Darüber hinaus verfolgt die Stadt Gelsenkirchen eine Zwischenerwerbspolitik. Dies ist eine bewährte Praxis um sicherzustellen, dass sozialgerechter Wohnraum entsteht und Kriterien nachhaltiger Baulandentwicklung eingehalten werden. Die Stadt kauft hierbei Grundstücke und veräußert diese an geeignete Entwickler.

Als wichtige Säule der Quartiersentwicklung muss der geförderte Wohnungsbau wieder forciert werden.

• Dazu ist es nötig in einen fachlichen Dialog mit dem Land Nordrhein-Westfalen zu treten, um Einfluss auf die Förderrichtlinien zu nehmen.

Neben den Möglichkeiten, die eine gezielte Neubausteuerung mit sich bringt, birgt die Entwicklung bestehender Gebäude Potentiale, um qualitativen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

• Hierfür sollen kleinräumige Quartiersanalysen durchgeführt werden, da die vielfältige bauliche Struktur Gelsenkirchens ein ebenso zielgerichtetes wie standortbezogenes Vorgehen erfordert.
• Es wird zunächst eingeschätzt
  • in welchem Zustand sich der Bestand befindet,
  • welche Zielgruppen mit welchen Bedürfnissen dort leben und
  • ob spezielle Herausforderungen zu bewältigen sind, wie etwa Problemimmobilien, alte Bausubstanz oder erhöhte Lärmbelastung.

Stadtentwicklung funktioniert am effektivsten und effizientesten, wenn alle Akteure an einem Strang ziehen. Deshalb werden

• Einzeleigentümerinnen und -eigentümer unterstützt,
• Kooperationen mit Wohnungsbauunternehmen angestrebt und
• Konzepte ausgearbeitet, die sicherstellen, dass eine sozialverträgliche integrierte Quartiersentwicklung für alle Bewohner Gelsenkirchens umgesetzt wird.

In einer modernen Stadt muss der angebotene Wohnraum die Vielfältigkeit und Diversität der nachfragenden Bevölkerung widerspiegeln. Deshalb verfolgt die Stadt Gelsenkirchen eine zielgruppengerechte Wohnraumentwicklung.

• Unterschiedliche Teile der Bevölkerung, wie Seniorinnen und Senioren oder Familien stellen eigene Anforderungen an ihren Wohnraum und ihr Lebensumfeld.
• Diverse Ansprüche an Größe und Zuschnitte von Wohnungen müssen befriedigt und die nötige Flexibilität, um diese Qualitäten zu gestalten, angelegt werden.
  • Beispielsweise benötigen Familien kindgerechten Lebensraum mit genug Platz, Seniorinnen und Senioren sind auf eine barrierearme Umgebung angewiesen und Gebäude für einkommensschwache Personen sind sozialverträglich zu modernisieren.
  • Die Einwohnerinnen und Einwohner Gelsenkirchens sollen in jeder Phase ihres Lebens aktiver Teil ihres Quartiers sein können und gleichzeitig mit den von ihnen benötigten Versorgungsangeboten ausgestattet sein.

Die Stadt wird den Wohnungsmarktbericht regelmäßig fortschreiben. So ist es möglich die Erfolge der durchgeführten Maßnahmen im Blick zu behalten und frühzeitig auf negative Entwicklungen zu reagieren.